買了法拍房，十年住不上？
?上海檢察機(jī)關(guān)兩次抗訴維護(hù)房屋買受人合法權(quán)利
來(lái)源：檢察日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間：2023-11-22 09:22:08
這個(gè)秋天，朱某一家終于感受到了久違的神清氣爽。
十年前，朱某通過(guò)司法拍賣競(jìng)得房屋準(zhǔn)備結(jié)婚使用，因原戶主拒不搬出，歷經(jīng)三級(jí)五家法院十多次訴訟卻始終無(wú)法入住屬于自己的房子。
朱某向檢察院申請(qǐng)監(jiān)督后，上海市兩級(jí)檢察機(jī)關(guān)鍥而不舍，自2018年6月起，先后兩次接續(xù)抗訴，推動(dòng)法院再審，幫助朱某實(shí)現(xiàn)了合法物權(quán)并促成執(zhí)行和解。前不久，朱某終于成為房子真正的主人。
購(gòu)法拍房無(wú)法入住
訴至法院不予受理
事情要從2013年春天說(shuō)起。
那年，28歲的朱某風(fēng)華正茂，是上海一家公司的職員。朱某的父母曾是20世紀(jì)70年代返城的知青，一家三口有十多年的時(shí)間蝸居在一間只有12平方米的小屋內(nèi)生活。眼見(jiàn)兒子到了談婚論嫁的年紀(jì)，朱某的父母四處打聽(tīng)，想為兒子選一套房子。
“房屋信息是從中介公司得知的，因?yàn)槭欠ㄔ号馁u的房子，中介又介紹了一家代理公司協(xié)助我們辦理拍賣的事。我們提出去實(shí)地看房，代理公司說(shuō)房子被法院貼著封條進(jìn)不去，只帶我們看了同小區(qū)同戶型的房子。”由于擔(dān)心出岔子，朱某的父親朱某安在簽訂委托代理拍賣的格式合同時(shí)特意寫上了“自該房產(chǎn)證拿到后三個(gè)月內(nèi)交房”一行字。
2013年4月9日，朱某通過(guò)浦東新區(qū)法院司法競(jìng)拍取得案涉房屋所有權(quán)，同年9月25日拿到房產(chǎn)證?？僧?dāng)一家人興沖沖地去看房時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原來(lái)的房主孫某竟然還沒(méi)搬出。
“孫某說(shuō)，他還在與別人為買賣房子的事打官司，法院就把房子拍賣了。”當(dāng)?shù)弥恐鲗O某堅(jiān)決不肯交出房子時(shí)，朱某安多次找過(guò)代理公司解決問(wèn)題，但代理公司一直在敷衍他。
無(wú)奈之下，朱某只好向房屋的委托拍賣人浦東新區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。“執(zhí)行局法官對(duì)我說(shuō)，當(dāng)時(shí)拍賣須知所附的‘特別規(guī)定’已載明：‘標(biāo)的以現(xiàn)狀拍賣，有人占據(jù)使用。委托人和拍賣人不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，拍賣成交后買受人須自行負(fù)責(zé)清場(chǎng)事宜’，因而不能受理我的申請(qǐng)。”朱某安告訴記者，拍賣當(dāng)天代理公司是給過(guò)他幾頁(yè)材料，是他代兒子簽的字，因?yàn)橹芭c代理公司簽過(guò)合同，所以并沒(méi)有太在意“特別規(guī)定”的內(nèi)容。
在向浦東新區(qū)法院多次申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行無(wú)果后，2014年4月，朱某以房屋所有權(quán)人的身份向房屋所在地嘉定區(qū)法院提起排除妨害之訴，請(qǐng)求法院判令孫某遷出該房屋。嘉定區(qū)法院一審認(rèn)為，朱某系通過(guò)司法拍賣取得該房屋，應(yīng)向原拍賣法院即浦東新區(qū)法院申請(qǐng)交付房屋，對(duì)朱某的起訴裁定不予受理。朱某不服，提起上訴。上海市第二中級(jí)法院于同年6月維持一審裁定。2015年5月，上海市高級(jí)法院駁回朱某的再審申請(qǐng)。
拿著嘉定區(qū)法院的生效裁定，朱某再次向浦東新區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但依舊碰壁。2017年7月，朱某向浦東新區(qū)法院提起同樣的排除妨害之訴。浦東新區(qū)法院一審認(rèn)為，孫某的住所地和案涉房屋均不在其轄區(qū)內(nèi)，其沒(méi)有管轄權(quán)，故對(duì)朱某的起訴同樣裁定不予受理。朱某不服，提起上訴，上海市第一中級(jí)法院維持一審裁定。2018年6月，上海市高級(jí)法院駁回朱某再審申請(qǐng)。
至此，從拍下房屋之日算起，已經(jīng)過(guò)去4年時(shí)間，朱某輾轉(zhuǎn)于三級(jí)五家法院之間，得到的結(jié)果只有“不予受理”“不予支持”“駁回再審申請(qǐng)”，入住新房的訴求始終未得到解決。
申請(qǐng)監(jiān)督
檢察機(jī)關(guān)首次抗訴促受理
由于朱某忙于工作，這些年來(lái)，一直是已退休的朱某安作為兒子的代理人為房子的事奔波。在朱某安的家中，記者注意到沙發(fā)邊的小柜上有一厚摞法律書籍，還有幾本寫滿密密麻麻筆記的本子。“這些書多數(shù)是去圖書館借的。我學(xué)了民事訴訟法之后，知道不服法院生效裁判可以去檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。”朱某安對(duì)記者說(shuō)。
2018年10月，朱某向上海市檢察院第二分院（以下簡(jiǎn)稱二分檢）申請(qǐng)監(jiān)督。
“他很誠(chéng)懇，很關(guān)心我。”朱某安回憶第一次見(jiàn)到承辦檢察官楊冰時(shí)的情景說(shuō)。
“老百姓通過(guò)司法拍賣取得的房子這么長(zhǎng)時(shí)間住不進(jìn)去，于情于理都說(shuō)不過(guò)去，在法律上一定要給當(dāng)事人一個(gè)說(shuō)法。”在耐心聽(tīng)完朱某安代朱某提出的申訴后，楊冰做好了“啃硬骨頭”的心理準(zhǔn)備。
檢察機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)認(rèn)為，案涉房屋原所有權(quán)人孫某曾與案外人楊某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同已被法院生效判決確認(rèn)無(wú)效，朱某通過(guò)司法拍賣程序善意取得該房屋的所有權(quán)，因此，孫某不具有合法占有使用該房屋的權(quán)利。朱某有權(quán)請(qǐng)求法院排除妨害。
“朱某與本案有直接利害關(guān)系；朱某提起的訴訟有明確的被告；孫某強(qiáng)占該房屋，侵犯了朱某的合法權(quán)益，朱某的起訴符合民事訴訟法規(guī)定的起訴條件。”在二分檢提請(qǐng)上海市檢察院的抗訴意見(jiàn)書中，楊冰闡明朱某請(qǐng)求法院排除妨害有明確的法律依據(jù)。
“從程序違法的角度上抗訴是沒(méi)問(wèn)題的。我們?cè)趯彶榇税笗r(shí)進(jìn)一步考慮的是，提抗后法院是否能在實(shí)體上予以支持，只有支持，抗訴才有實(shí)際意義。”時(shí)任上海市檢察院民事檢察部門副主任的楊建鋒坦承，對(duì)此案的討論最初在內(nèi)部也有分歧：一種意見(jiàn)認(rèn)為，拍賣公告已明示不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，朱某競(jìng)拍后又請(qǐng)求法院清場(chǎng)，這種行為有違誠(chéng)信，不應(yīng)獲得支持，而且，當(dāng)時(shí)各地法院對(duì)法拍房不負(fù)責(zé)清場(chǎng)的做法也比較普遍；另一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)最高法的相關(guān)司法解釋，對(duì)于司法拍賣房屋，除有依法不能移交的情形外，法拍房的買受人有權(quán)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院應(yīng)依法受理申請(qǐng)并予以強(qiáng)制執(zhí)行。
楊冰再次來(lái)到上海市檢察院作了補(bǔ)充說(shuō)明：“浦東新區(qū)法院在拍賣前告知了案涉房屋的瑕疵不是存在于房屋質(zhì)量方面，或者有租約尚未到期等依法不能交付的情形。清潔交付司法拍賣房屋是法院的法定義務(wù)，該義務(wù)不能通過(guò)‘特別規(guī)定’解除。”他還找到了上海市高級(jí)法院于2017年2月出臺(tái)的關(guān)于司法拍賣的實(shí)施細(xì)則，該細(xì)則明確規(guī)定法院負(fù)責(zé)對(duì)拍賣標(biāo)的清場(chǎng)。“這可以認(rèn)為是對(duì)法院執(zhí)行義務(wù)的再次明確和對(duì)之前一些不規(guī)范、不正確做法的糾正。”
在檢察官聯(lián)席會(huì)議上，兩種意見(jiàn)展開(kāi)充分討論后，上海市檢察院民事檢察部門負(fù)責(zé)人陳子龍從法理、情理兩方面作了總結(jié)說(shuō)明：“法拍房的出售者是法院，從合同法的角度來(lái)說(shuō)，出售人的主要義務(wù)就是清潔交付，不負(fù)責(zé)清場(chǎng)等于單方面免除了自己的清潔交付義務(wù)，這樣的合同應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效；退一步講，即便合同有效，也只能是本次拍賣不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，不能認(rèn)為當(dāng)事人喪失了通過(guò)另訴尋求救濟(jì)的權(quán)利。房子最大的功能就是居住，如果拍賣后只獲得一張房產(chǎn)證，卻永遠(yuǎn)住不進(jìn)去，這個(gè)理走到天邊也說(shuō)不通。”
2019年3月，上海市檢察院向上海市高級(jí)法院提出抗訴。該院指出，當(dāng)事人朱某通過(guò)司法拍賣取得案涉房屋，法院既未將拍賣房屋強(qiáng)制執(zhí)行移交買受人，又不受理買受人提起的要求無(wú)權(quán)占有人孫某遷離房屋的民事訴訟，使朱某事實(shí)上喪失了通過(guò)司法途徑排除孫某非法侵占其合法房產(chǎn)的權(quán)利，屬于程序失當(dāng)，法院理應(yīng)依法受理朱某的起訴。
2019年7月，上海市高級(jí)法院再審認(rèn)為，朱某通過(guò)司法拍賣受拍涉案房屋后，要求由法院幫助清空房屋，結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，訴求正當(dāng)，應(yīng)由法院予以解決?？紤]到系爭(zhēng)房屋坐落于嘉定區(qū)，且起訴人已向嘉定區(qū)法院起訴，故撤銷原一、二審裁定，該案由嘉定區(qū)法院立案受理。
就這樣，輾轉(zhuǎn)奔波5年后，朱某終于從“起訴人”變?yōu)?ldquo;原告”，入住新房之路初見(jiàn)曙光。
訴訟請(qǐng)求被駁回
檢察機(jī)關(guān)依職權(quán)再次抗訴
可惜，朱某一家人沉浸在法院決定受理案件的欣喜中沒(méi)有多久，法院的一紙判決又讓他們的心情跌落谷底。
2019年11月，嘉定區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋的拍賣公告中已寫明法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，朱某在參與競(jìng)拍時(shí)明知系爭(zhēng)房屋的占有使用權(quán)存在瑕疵，且不能通過(guò)司法強(qiáng)制交付取得實(shí)際占有權(quán)，現(xiàn)房屋的占有使用狀態(tài)與拍賣時(shí)并無(wú)變化，朱某基于上述明知有瑕疵的所有權(quán)又訴求排除妨害缺乏依據(jù)。故判決駁回朱某的訴訟請(qǐng)求。朱某不服，提起上訴。2020年6月，上海市第二中級(jí)法院維持一審判決。朱某申請(qǐng)?jiān)賹徍螅?021年11月，上海市高級(jí)法院駁回了朱某的再審申請(qǐng)。
朱某拿著法院的判決書再次找到楊冰。向領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示后，楊冰將這一“令人吃驚”的結(jié)果向市檢察院作了匯報(bào)。“原本以為法院立案后，朱某的訴求會(huì)順理成章得到解決，沒(méi)想到事情又一次回到了原點(diǎn)。如果由朱某再次申請(qǐng)監(jiān)督，又要拖很長(zhǎng)時(shí)間，我們決定直接由市院受理該案并依職權(quán)跟進(jìn)監(jiān)督。”陳子龍說(shuō)。
2022年6月，上海市檢察院依職權(quán)再次向上海市高級(jí)法院提出抗訴?？乖V意見(jiàn)書指出，上海市第二中級(jí)法院的生效判決違背了物權(quán)法（民法典物權(quán)編）的相關(guān)精神，錯(cuò)誤地認(rèn)為法院在系爭(zhēng)房屋拍賣公告中注明其不負(fù)責(zé)清場(chǎng)的“特別約定”合法有效，從而免除法院司法強(qiáng)制交付職責(zé)，導(dǎo)致通過(guò)司法拍賣競(jìng)得系爭(zhēng)房屋的買受人朱某不能有效行使權(quán)利，既有損司法拍賣的公信力，又有違法律規(guī)定，應(yīng)予糾正。同年7月，上海市高級(jí)法院裁定提審本案。
今年4月27日，上海市高級(jí)法院再審開(kāi)庭審理本案，陳子龍代表檢察機(jī)關(guān)出庭發(fā)表抗訴意見(jiàn)：“在本案中，當(dāng)事人拍下法拍房后，可以通過(guò)執(zhí)行救濟(jì)渠道，要求法院交付法拍房，最高法有明確規(guī)定，不得將未清場(chǎng)的房子交付拍賣。因此，拍賣公告中關(guān)于法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)的約定屬于無(wú)效約定；當(dāng)發(fā)現(xiàn)原居住人非法占有房屋不肯搬走時(shí)，當(dāng)事人也可以依法向法院提起對(duì)于原居住人的排除妨害、搬離遷出的民事侵權(quán)訴訟。照理說(shuō)，這兩條路都是應(yīng)該走得通的，這屬于救濟(jì)渠道并存。不能把兩條路都堵死，讓買下法拍房的權(quán)利人無(wú)路可走。”
據(jù)記者了解，在多方努力之下，朱某與孫某在再審開(kāi)庭前達(dá)成和解，孫某已搬離并騰空房屋交付朱某入住使用。6月，上海市高級(jí)法院裁定終結(jié)本案。
朱某的十年維權(quán)路“終成正果”，如今已38歲的他仍單身未婚。“這些年也談過(guò)不少女友，但多數(shù)因?yàn)榉孔訂?wèn)題未能步入婚姻?，F(xiàn)在不容易找到合適的，畢竟已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最好的時(shí)機(jī)。”在秋日的暖陽(yáng)里，朱某的心中五味雜陳。（劉文暉劉添）
責(zé)任編輯：封曉健
