8月2日，中國(guó)人民銀行上海總部召開(kāi)2024年下半年工作會(huì)議，總結(jié)上半年工作，部署下階段任務(wù)。
在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)安全平穩(wěn)運(yùn)行方面，央行上海總部配合上海市政府出臺(tái)房地產(chǎn)新政，調(diào)降個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率水平；推動(dòng)落實(shí)金融支持房地產(chǎn)十六條政策；推動(dòng)商業(yè)銀行發(fā)揮經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款作用，幫助優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)；用好人民銀行抵押補(bǔ)充貸款(PSL)政策性資金，支持“三大工程”建設(shè)；持續(xù)做好保交樓金融服務(wù)。加大住房租賃金融支持。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波向第一財(cái)經(jīng)記者表示，央行上?？偛康墓ぷ鲿?huì)議重點(diǎn)突出了在金融側(cè)配合上海新政，及加大對(duì)增量市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的金融側(cè)支持，涵蓋了降低購(gòu)房成本、加強(qiáng)金融支持、保障住房交付和推動(dòng)住房租賃等多個(gè)方面，這些政策將共同作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更為平穩(wěn)運(yùn)行，并起到龍頭性示范作用，更好帶動(dòng)更多城市有序復(fù)蘇。
今年5月17日的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開(kāi)后，上海快速響應(yīng)，于5月27日釋放多重利好，全方位優(yōu)化樓市政策。金融側(cè)的支持包括首付比例和房貸利率。
從首付比例來(lái)看，此前首套的首付比例為30%，二套房首付執(zhí)行差異化政策，在青浦、嘉定等區(qū)域?yàn)?0%，主城區(qū)為50%。“527”新政之后，首套房的首付比例降低到20%；二套房的首付比例仍執(zhí)行差異化政策，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域降低至30%；主城區(qū)則為35%。
在房貸利率方面，“527”新政規(guī)定，首套房的商貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR減45個(gè)基點(diǎn)，也即5年期以上房貸利率最低為3.5%；二套房為L(zhǎng)PR減5個(gè)基點(diǎn)，最低為3.9%，嘉定、青浦等6個(gè)行政區(qū)則為3.7%。
在上述購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本同步降低的政策，疊加購(gòu)房資格放寬等利好推動(dòng)下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了有效修復(fù)。
上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，7月上海樓市“淡季不淡”，一、二手房預(yù)計(jì)合計(jì)成交210萬(wàn)平方米，同比增加12%，單月合計(jì)成交量同比自5月以來(lái)連續(xù)3個(gè)月保持正增長(zhǎng)。
在二手房市場(chǎng)方面，“滬九條”落地后的6月、7月表現(xiàn)突出，改變了過(guò)去3、4月份“小陽(yáng)春”后市場(chǎng)下行趨勢(shì)。自今年3月起，連續(xù)5個(gè)月單月成交套數(shù)均超過(guò)1.5萬(wàn)套的榮枯線。
其中，6月成交2.37萬(wàn)套，為2021年7月以來(lái)的單月新高，同比增加95%；7月成交1.8萬(wàn)套，同比增加45%，與3月“小陽(yáng)春”基本持平，成交面積比3月高出5萬(wàn)平方米。
6、 7兩月二手住房月均成交套數(shù)約為2.1萬(wàn)套，整體處于較高成交水平。1-7月，二手住房成交952萬(wàn)平方米，同比增加10%，增幅比今年1-6月擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)。
新房方面同樣有不俗表現(xiàn)，認(rèn)購(gòu)提升、銷售提速。其中，6-7月，新房平均成交面積為69萬(wàn)平方米，比今年1-5月的月均增加41%。
在過(guò)去的6-7月，上海市共有54個(gè)項(xiàng)目完成認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)水平比今年前5個(gè)月提高35%；開(kāi)盤當(dāng)日平均銷售率超過(guò)50%，高于今年1-5月的40%。在續(xù)銷項(xiàng)目方面，6-7月，新房項(xiàng)目來(lái)訪量增加，續(xù)銷項(xiàng)目銷售明顯提速，日均成交面積比1-5月增加60%左右。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)稱，對(duì)上海樓市來(lái)說(shuō)，影響力度比較大的政策主要包括三種，一類是跟“房票”相關(guān)的購(gòu)房資格類政策，第二類即金融政策，包括首付比例、按揭貸款利率等，第三類是稅費(fèi)交易成本等，未來(lái)若能進(jìn)一步降低首付比例或按揭貸款利率，有助于上海樓市的持續(xù)穩(wěn)定。
關(guān)于今年下半年工作，央行上海分行表示要有效防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，其中要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和金融形勢(shì)監(jiān)測(cè)分析。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次對(duì)下半年房地產(chǎn)工作的要求，明確強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和金融形勢(shì)監(jiān)測(cè)分析。這說(shuō)明防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的工作依然很重要，要嚴(yán)密監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)等的監(jiān)測(cè)依然很關(guān)鍵。
張波預(yù)計(jì)，下一步上海會(huì)嚴(yán)格按照金融十六條相關(guān)政策，切實(shí)調(diào)降個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率水平，并保持這一政策在市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)揮效力。通過(guò)金融支持住房租賃市場(chǎng)，有助于構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，滿足多元化的住房需求。
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