存量房貸與消費(fèi)貸經(jīng)營(yíng)貸利差加大“轉(zhuǎn)貸”中介忙得中秋沒放假
來源：中國(guó)證券報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2024-09-23 10:30:53
“近段時(shí)間貸款中介的電話明顯增多了，有時(shí)候一天能接到三四個(gè)，都是推薦消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸業(yè)務(wù)的。”在北京一家互聯(lián)網(wǎng)公司工作的小楊向中國(guó)證券報(bào)記者反映。
記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸利率不斷內(nèi)卷，與存量房貸利率之間產(chǎn)生較大利差，讓貸款中介看到可乘之機(jī)，貸款置換業(yè)務(wù)悄然抬頭。北京豐臺(tái)麗澤商圈一家助貸公司的工作人員李彥超告訴記者：“目前是推銷轉(zhuǎn)貸的好時(shí)機(jī)，我們抓住風(fēng)口加班加點(diǎn)干活，剛剛過去的中秋節(jié)都沒放假。”
貸款置換也被稱為“轉(zhuǎn)貸”，是指借款人用利率較低的新貸款代替利率較高的舊貸款，從而實(shí)現(xiàn)降息的目的。貸款中介以“轉(zhuǎn)貸省錢”為噱頭大肆宣傳，吸引借款人辦理該業(yè)務(wù)，并在轉(zhuǎn)貸過程中收取居間費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、墊資費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。
從利率角度看，貸款置換后借款人負(fù)債成本確實(shí)有所下降，不過貸款年限縮短，借款人的還款壓力變大。此外，在不法貸款中介誘導(dǎo)下，進(jìn)行貸款置換的借款人可能涉嫌騙貸、違規(guī)挪用貸款等行為；同時(shí)，還面臨個(gè)人信息泄露、財(cái)產(chǎn)遭受損失等風(fēng)險(xiǎn)。
消費(fèi)貸經(jīng)營(yíng)貸降至“2”字頭
9月以來，消費(fèi)貸價(jià)格戰(zhàn)硝煙彌漫，多家銀行消費(fèi)貸利率降至“2”字頭。其中，招商銀行部分地區(qū)分行“閃電貸”年利率降至2.88%，民生銀行廣東地區(qū)民易貸最低利率降至2.85%，平安銀行、興業(yè)銀行、華夏銀行等也推出了最低利率在3%以下的消費(fèi)貸產(chǎn)品。
與此同時(shí)，在政策及市場(chǎng)因素影響下，銀行面向小微企業(yè)和個(gè)體工商戶推出的抵押經(jīng)營(yíng)貸也卷至3%以下。交通銀行深圳分行貸款經(jīng)理小蔣告訴記者：“目前房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品利率可低至2.8%，貸款額度可達(dá)到抵押物評(píng)估值的七至八成。”
但小蔣也向記者表示，最低利率有一定的審批條件，銀行會(huì)對(duì)借款人資質(zhì)、征信情況、抵押物實(shí)際狀況、公司經(jīng)營(yíng)情況及公司涉訴情況等進(jìn)行審核。比如，借款人年齡需在20周歲至65周歲，借款人年齡和貸款年限相加數(shù)值不能超過70。此外，經(jīng)營(yíng)實(shí)體需存續(xù)半年以上，借款人必須持有20%以上股權(quán)，還需有其他股東簽字；抵押物房齡需小于30年，且只能為住宅，過戶需滿12個(gè)月等。
招聯(lián)首席研究員董希淼認(rèn)為，由于存款利率降低等因素，銀行資金成本有所下行，調(diào)降個(gè)人消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款利率具有一定基礎(chǔ)。同時(shí)，2023年以來，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，銀行個(gè)人住房貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。為彌補(bǔ)住房貸款增長(zhǎng)乏力產(chǎn)生的缺口，部分銀行加大個(gè)人消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款拓展力度。為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，以低利率吸引客戶是一種促銷行為。
在政策層面，近年來相關(guān)部門不斷鼓勵(lì)、引導(dǎo)銀行降低消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸利率，一方面，這是為了刺激消費(fèi)、支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；另一方面，是為進(jìn)一步改善中小微企業(yè)融資環(huán)境，降低中小微企業(yè)融資成本。
愿聽介紹的客戶變多了
目前，存量房貸利率高居4%以上，導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸與存量房貸有100個(gè)基點(diǎn)左右的利差。在此背景下，貸款置換業(yè)務(wù)悄然抬頭，不少貸款中介以省錢為誘餌，展開廣撒網(wǎng)式營(yíng)銷。
“貸款中介從合作的銀行那里得到按揭客戶的電話號(hào)碼。”某股份行個(gè)貸中心工作人員向記者透露，“他們并沒有客戶姓名等其他信息，這樣一來為他們提供電話號(hào)碼的銀行工作人員也不算泄露客戶信息，相當(dāng)于鉆了規(guī)則的空子。”
基于這些電話號(hào)碼，貸款中介瘋狂地展開地毯式搜索，只為找到意向客戶。“每天撥出200個(gè)電話是基本工作量。”李彥超說，“通話時(shí)長(zhǎng)不足10秒鐘的都屬于無效通話，不能算到績(jī)效里。”但近段時(shí)間，李彥超明顯感到有效通話變多了，“絕大多數(shù)情況下我們剛表明身份，客戶就會(huì)掛斷電話，但是最近愿意聽我們介紹完產(chǎn)品，并且有意向咨詢的客戶增加近兩成。愿意加微信的客戶也多了，以前一天加10個(gè)人的微信就很不錯(cuò)了，現(xiàn)在每天加十五六個(gè)人的微信很輕松。”
由于消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸和存量按揭貸款的利差不斷擴(kuò)大，在貸款中介眼中，當(dāng)下正是轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的風(fēng)口，“利差越大越好營(yíng)銷，一般利差在100個(gè)基點(diǎn)以上，置換貸款的省錢效果就比較明顯，愿意做這項(xiàng)業(yè)務(wù)的客戶自然變多。”李彥超說，“我們的合作銀行能給到的最低利率為2.6%，這與部分存量貸款利率尤其是二套房貸款利率相差200個(gè)基點(diǎn)左右，我們抓住時(shí)機(jī)加班加點(diǎn)做營(yíng)銷。”
拆解貸款中介話術(shù)
圍繞轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，貸款中介公司提供的各項(xiàng)服務(wù)相當(dāng)周全，但不少服務(wù)背后都存在違規(guī)違法的暗影。
北京朝陽亮馬橋地區(qū)一家貸款中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者：“對(duì)于想做房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)的客戶，如果名下沒有企業(yè)，我們可以為其提供空殼公司，包括經(jīng)營(yíng)流水、賬目、稅務(wù)資料等。直白地說，銀行需要什么材料，我們就能提供什么材料，并且符合銀行審批要求。”然而，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者表示，偽造流水、包裝空殼公司等蒙騙銀行行為涉嫌騙貸，一經(jīng)查處，借款人及中介都會(huì)被追究法律責(zé)任。
此外，政府對(duì)中小微企業(yè)的貼息政策也成為貸款中介套路中的一環(huán)。“辦理完貸款，拿著營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、公章、法人身份證去當(dāng)?shù)卣?wù)服務(wù)部門申請(qǐng)，一周左右就能審批下來，借款人可以得到1%的補(bǔ)貼，相當(dāng)于貸款利率僅為1.6%。”李彥超向記者介紹。
實(shí)際上，記者咨詢北京市政務(wù)服務(wù)中心工作人員了解到，政府貼息政策僅在中小微企業(yè)首次辦理貸款業(yè)務(wù)的首年補(bǔ)貼1%，與利率1.6%是兩個(gè)概念。這位工作人員還告訴記者，用不實(shí)信息騙取補(bǔ)貼是明令禁止的，對(duì)申報(bào)中存在的虛報(bào)、騙取、挪用、賄賂等違法違規(guī)行為，將依照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》等法律法規(guī)進(jìn)行處理，涉嫌犯罪的，將移交司法機(jī)關(guān)依法處理。
此外，為促使借款人辦理房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸，貸款中介聲稱可墊付“過橋資金”幫助借款人結(jié)清銀行按揭貸款贖回抵押物，或與銀行協(xié)商辦理二次抵押貸款。
但在實(shí)際操作中，用同一抵押物的二次抵押貸歸還按揭貸款是不被允許的。某國(guó)有大行住房貸款業(yè)務(wù)人員鄒鵬告訴記者：“二次抵押貸本身屬于合規(guī)業(yè)務(wù)，在符合貸款條款和抵押物要求的情況下是可以辦理的。但是若用二次抵押貸的錢款結(jié)清按揭貸款，銀行會(huì)對(duì)資金來源追根溯源，一旦發(fā)現(xiàn)資金來自同一抵押物的二次抵押，將會(huì)對(duì)抵押物進(jìn)行限制。”
上述貸款中介所提供的每一項(xiàng)服務(wù)都不是免費(fèi)的，對(duì)應(yīng)著高昂的居間費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、墊資費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。在巨大的利益面前，不少貸款中介明知不可行卻依然選擇鋌而走險(xiǎn)。
治本還需壓縮貸款產(chǎn)品利差
中介畫的省錢大餅暗藏多重隱患。消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市、挪作他用等均是法律法規(guī)明令禁止行為。
王玉臣在接受記者采訪時(shí)表示，低息經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，若被查出貸款轉(zhuǎn)入樓市，將面臨停貸或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，借款人資信也會(huì)受到嚴(yán)重影響。與此同時(shí)，一旦停貸，若無法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨抵押房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。
貸款周期方面，多數(shù)經(jīng)營(yíng)貸借款周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于按揭貸款，但是大部分中介在轉(zhuǎn)貸營(yíng)銷中避而不談。上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示，經(jīng)營(yíng)貸比按揭貸款期限短，意味著借款人需把原來30年的借款在短時(shí)間內(nèi)還清，實(shí)際上增大了還款壓力。如果到期后借款人沒有足夠資金還款，可能還需要借新的經(jīng)營(yíng)貸款從而把期限拉長(zhǎng)。
此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，若未來續(xù)貸不暢，將面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。續(xù)貸時(shí)能否再借到經(jīng)營(yíng)貸也是個(gè)問題?，F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸利率之所以低，且很容易借到，是因?yàn)殂y行信貸投放壓力較大，找不到合適的貸款需求。未來經(jīng)濟(jì)一旦活躍，信貸需求增多，經(jīng)營(yíng)貸準(zhǔn)入門檻很可能提高，續(xù)借的時(shí)候不見得能借得到，而且利率也不一定保持低位。
在信息安全方面，存在客戶隱私信息被獲取、個(gè)人信息遭泄露的風(fēng)險(xiǎn)。在貸款中介辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)時(shí)，常常以評(píng)估客戶個(gè)人信用情況為由，獲取借款人身份證、房產(chǎn)證、銀行賬戶、資產(chǎn)狀況、工作單位、家庭成員等諸多個(gè)人隱私信息。這些內(nèi)容詳盡的信息對(duì)不法中介來說是一座“富礦”，他們通過泄露、出售客戶信息，牟取利益。
面對(duì)貸款置換屢禁不止，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低存量貸款利率，壓縮與消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸之間的利差才是治本良方。下調(diào)存量住房貸款利率，對(duì)借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資；對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
?。ㄖ袊?guó)證券報(bào)記者 石詩語）
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