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　　9月24日，國新辦召開金融支持經濟高質量發(fā)展新聞發(fā)布會，央行行長潘功勝宣布一攬子寬貨幣、穩(wěn)地產、穩(wěn)經濟的增量政策。隨后，山東出臺“樓市19條”，這些力度超出市場預期，提振了市場信心。

　　如今政策落地2個月，在政策助推下，山東房地產市場呈現(xiàn)出哪些積極變化？未來走勢如何？大眾新聞采訪山東大學、房地產協(xié)會等專家，解讀分析房地產新政執(zhí)行后的山東房地產市場。

　　政策初步見效，長期走勢仍需觀察

　　“從最近的房地產市場表現(xiàn)來看，銷售量在增加，房地產市場正慢慢恢復到原來穩(wěn)定增長的狀態(tài)，政策已經有效釋放了市場潛力。”山東大學經濟學院教授李鐵崗如是說。

　　濟南市房地產業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛表示，政策短期內激活了市場需求，長期走勢還需要繼續(xù)觀察。他認為：“如果濟南新房市場日均成交量能夠維持在150套以上，二手房日均成交量在200套以上，就意味著市場穩(wěn)中有升。”

　　李鐵崗提醒，市場能否持續(xù)穩(wěn)定回升，還需關注政策的執(zhí)行力度及其對市場的長期影響，“政策執(zhí)行是否到位、執(zhí)行過程中是否有新的因素產生、未來人們的收入預期等，都對房地產市場未來發(fā)展有著重要作用。預計未來山東房地產市場將朝著更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，特別是在省會和經濟發(fā)達城市，市場將逐步恢復常態(tài)化。各地市的細化政策將進一步推動不同區(qū)域房地產市場的均衡發(fā)展。”

　　分化較為明顯 ，政策需有不同側重

　　整體看，山東省房地產市場已進入“由數(shù)量到質量”的提升階段，山東各市樓市兩級分化較為明顯。

　　李剛表示，目前山東房地產市場呈現(xiàn)幾大板塊，比如濟南、青島和臨沂形成三角狀發(fā)展，對區(qū)域周邊有一定帶動作用。在本次政策激發(fā)下，濟南和青島等城市緊跟全國步伐，房地產市場的恢復速度較快，尤其是新房和二手房銷售量與全國趨勢同步，市場回升較為明顯；淄博、濰坊等城市房地產市場去化周期相對較長，但其通過開發(fā)高品質住宅、推動產業(yè)升級，逐漸形成各自的市場特色。

　　李鐵崗對此表示贊同。他認為，山東各市樓市差異較大是正常的，畢竟房地產市場的傳遞是從大城市到小城市，“目前山東已經出臺了‘樓市19條’，后續(xù)各市應根據不同城市房地產市場特點，來尋求不同強度和不同側重的政策執(zhí)行，推出有本地特色的政策。比如：有的城市庫存量較大，政策重點應是如何優(yōu)化存量的問題；有的城市是房產企業(yè)資金短缺，政策重點應是解決房產企業(yè)資金供給問題。”

　　新房改善需求主導，二手房剛需為主

　　李剛分析，山東房地產市場的新房需求逐漸向改善型需求轉變。他表示：“新房市場已經不再單純依賴剛需，越來越多的購房者關注改善型住房，尤其是在濟南、青島等大城市。”與此同時，二手房市場則主要滿足剛需購房者的需求，尤其是通過城中村改造和危房改造等工程項目，提供了大量具有購買力的剛需房源。

　　李鐵崗表示，未來房地產市場的重點是滿足不同人群的需求。無論是剛需、改善需求還是高端需求，市場的健康與平衡將取決于不同需求的精準匹配。

　　供需關系變化，二手房有望止跌回穩(wěn)

　　李剛分析了近期的網簽數(shù)據，今年7月至9月，濟南新房市場日均成交量約為100套，進入10月后，成交量顯著上升，尤其是10月8日之后，日均成交量突破220套，二手房市場的表現(xiàn)尤為亮眼，日均成交量也達到了250套。這一數(shù)據與2019年同期持平，表明濟南房地產市場逐步回升。

　　“目前，二手房市場已經出現(xiàn)由售轉租的現(xiàn)象，掛牌量減少，市場供需關系正在發(fā)生微妙變化。”李剛認為，這意味著二手房市場將更快實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，市場情緒和交易活躍度逐步恢復。

　　中國市場學會房地產產業(yè)研究院特聘專家王壽林補充道，二手房市場或出現(xiàn)兩級分化，“配套好、戶型好、物業(yè)好的二手房一定會企穩(wěn)反彈，但一些居住屬性不是很強的二手房，可能依然會低位盤整。”

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