“現(xiàn)在攢點(diǎn)錢(qián)就想提前還房貸，都上癮了！”北京居民胡添2022年購(gòu)房，他告訴記者，盡管這些年房貸利率隨著LPR變動(dòng)有所下調(diào)，但目前仍在4%以上。市面上，利率在3%以上的存款產(chǎn)品已難尋蹤跡，今年以來(lái)購(gòu)買的銀行理財(cái)、基金等產(chǎn)品綜合收益率也不到3%。
胡添向記者表示，現(xiàn)在他手里每快攢到10萬(wàn)元，就會(huì)跟銀行預(yù)約提前還款，能省下不少利息，也算是另一種理財(cái)方式了。
胡添是當(dāng)前部分購(gòu)房者的縮影，社交平臺(tái)上有關(guān)“提前還房貸怎樣最劃算”“提前還房貸的最佳時(shí)間”等經(jīng)驗(yàn)貼瀏覽量已超千萬(wàn)，有購(gòu)房者表示哪怕手里只有五千元或者一兩萬(wàn)元，也會(huì)選擇提前還貸。
在高收益資產(chǎn)荒等背景下，提前還貸是借款人的“理性選擇”，卻絕非銀行所希冀。借款人集中提前還款不僅會(huì)讓銀行面臨著重新尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶的壓力，也會(huì)在一定程度上增加運(yùn)營(yíng)成本。最重要的是，銀行無(wú)法獲得原本計(jì)劃中的未來(lái)利息收益，給銀行息差進(jìn)一步增壓。
資產(chǎn)荒促使居民提前還貸
在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的小敏同樣由于找不到收益率較高的投資項(xiàng)目，在一年內(nèi)多次提前還款。“錢(qián)一直拿在手里，也不知道去買些什么理財(cái)產(chǎn)品，不如先把貸款還完。”小敏說(shuō)。
事實(shí)上，當(dāng)缺乏其他可投資的高收益資產(chǎn)時(shí)，居民便存在動(dòng)力將資金從低收益資產(chǎn)（如存款、股票等）中抽出，選擇提前還貸。據(jù)中金公司測(cè)算，當(dāng)前按揭貸款早償率位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭貸款的空間。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤表示，當(dāng)前市場(chǎng)上主要投資標(biāo)的表現(xiàn)不佳，多數(shù)投資標(biāo)的收益率在3%甚至2%以下，無(wú)法覆蓋房貸利息，因而居民可以通過(guò)提前還貸來(lái)優(yōu)化自身資產(chǎn)配置。
國(guó)泰君安研報(bào)也指出，2023年10月以來(lái)，在存款利率幾番調(diào)降、長(zhǎng)期限大額存單停售等背景下，利率中樞持續(xù)下行，驅(qū)動(dòng)了又一輪提前還貸熱情。
調(diào)降存量房貸利率呼聲漸起
讓購(gòu)房者如此熱衷提前還款的另一個(gè)因素就是存量房貸與新發(fā)房貸間的利差。自“517樓市新政”出臺(tái)后，全國(guó)各地下調(diào)房貸利率。據(jù)天風(fēng)證券首席宏觀分析師宋雪濤測(cè)算，當(dāng)前存量房貸平均利率在4.21%左右，2024年二季度新發(fā)房貸利率為3.45%左右，兩者間的差值在70個(gè)基點(diǎn)左右。
“隨著實(shí)體融資需求偏弱，存款定期化、長(zhǎng)期化趨勢(shì)仍存，一定程度沖擊銀行負(fù)債端成本下行空間，年內(nèi)5年期LPR利率經(jīng)歷兩輪下調(diào)，給資產(chǎn)端收益率帶來(lái)一定下行壓力。從銀行角度，凈息差整體回穩(wěn)壓力不小，若存量房貸利率再下降，肯定會(huì)對(duì)銀行有所影響。”某股份行人士李一鳴說(shuō)，盡管存量房貸利率具有調(diào)降空間，但對(duì)于銀行而言并非易事。
業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸利率調(diào)降可直接減少居民的房貸利息支出，增加居民可支配收入，利息節(jié)約或?qū)用裣M(fèi)形成一定提振。然而，調(diào)降存量房貸利率政策未落實(shí)前，新發(fā)房貸利率下調(diào)則會(huì)引發(fā)居民進(jìn)行貸款置換，導(dǎo)致提前還貸量有所上升。
某銀行零售業(yè)務(wù)人士告訴記者，當(dāng)前經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸利率持續(xù)走低，社會(huì)上出現(xiàn)了違規(guī)“貸款中介”，以“利率低”“期限長(zhǎng)”“放款快”為由，誘導(dǎo)消費(fèi)者利用過(guò)橋資金提前結(jié)清房貸，再辦理消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸來(lái)歸還過(guò)橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過(guò)橋費(fèi)用，與此同時(shí)使借款人陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)之中。
對(duì)銀行盈利水平帶來(lái)沖擊
提前還貸升溫對(duì)銀行的盈利水平帶來(lái)一定沖擊。其中，貸款總量中按揭貸款占比更高的國(guó)有大行受影響程度更大。
從披露的2024年半年報(bào)來(lái)看，截至2024年半年末，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大國(guó)有銀行個(gè)人住房貸款金額合計(jì)約25.49萬(wàn)億元，較2023年底合計(jì)減少3200多億元。其中，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行較2023年底個(gè)人住房貸款余額減少超千億元。
數(shù)據(jù)圖源：銀行半年報(bào)
某國(guó)有行浙江地區(qū)分行負(fù)責(zé)人告訴記者，居民提前還貸使得銀行無(wú)法彌補(bǔ)例如貸款評(píng)估、貸前調(diào)查等成本投入。同時(shí)，銀行在處理客戶集中提前還貸以及由此引發(fā)的投訴時(shí)，可能需要投入額外的人力、物力進(jìn)行記錄、報(bào)告、審核和處理，也會(huì)增加銀行的運(yùn)營(yíng)成本。
此外，在貸款需求不足時(shí)，借款人集中提前還款會(huì)讓銀行面臨重新尋找優(yōu)質(zhì)貸款客戶的壓力。“最重要的影響肯定是利息收入的減少，利息收入是銀行通過(guò)按揭貸款獲取的主要利潤(rùn)來(lái)源。”上述負(fù)責(zé)人稱。
任濤認(rèn)為，提前還貸給銀行帶來(lái)的縮量壓力，在消費(fèi)貸與經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)內(nèi)卷加劇的當(dāng)前，對(duì)于銀行零售業(yè)務(wù)的沖擊值得關(guān)注。此外，購(gòu)房者提前還貸需要與銀行進(jìn)行協(xié)商明確重組條件，如果處理不善，可能還會(huì)引起金融消費(fèi)者權(quán)益受損等問(wèn)題。
張佳琳
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